Rénovation énergétique Logements décents et isolation thermique : quelles sont les obligations des propriétaires ?
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Logements décents et isolation thermique : quelles sont les obligations des propriétaires ?

Temps de lecture 6 min

Agathe
Agathe

Mis à jour le 19 avril 2022

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Vous êtes locataire et vous souffrez d’inconfort au sein de votre logement ? Les désagréments sont peut-être dus à un problème d’étanchéité à l’air du bâtiment, ou aux déperditions de chaleur de vos menuiseries ! Or, comme la loi stipule que tout propriétaire (bailleur ou non) est en devoir de louer un logement décent à son locataire, vous disposez de certains recours en cas de non respect de cette réglementation.

Ainsi, quelles caractéristiques un logement doit-il présenter pour être considéré comme “décent” ? Que risque un propriétaire qui ne loue pas de logement digne de ce nom ? Faisons le point sur vos droits en tant que locataire, et sur les devoirs des propriétaires !

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Aujourd’hui, la réglementation en vigueur oblige les propriétaires à louer un logement décent à leurs locataires. Qu’il soit loué meublé ou non meublé, proposé en colocation ou en location simple, un logement décent doit respecter certains critères ! Faisons le point sur les exigences réglementaires en vigueur.

Rappel : la loi Alur pour des logements “dignes”

Depuis 2014, la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) encadre la mise à disposition des logements des propriétaires auprès des locataires.

L’objectif de cette réglementation ? Favoriser l’accès à un logement digne et abordable à l’ensemble des locataires français, et lutter contre les habitats indignes et les copropriétés dégradées.

Dès lors, la loi a établi plusieurs caractéristiques permettant d’identifier un logement comme étant digne (ou décent). Ces caractéristiques portent notamment sur l’isolation thermique du bâtiment ou les équipements mis à disposition du locataire.

Fenêtre double vitrage obligatoire ou non, isolation thermique… Les 5 critères d’exigence d’un logement décent

✔️ Une surface minimale selon le type de logement (en location ou en colocation)

  • Pour un logement qui n’est pas en colocation : une pièce principale d'une surface habitable de 9 ㎡ au minimum, et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

  • Pour un logement en colocation (bail séparé ou commun) : un volume habitable de 20 ㎥ au minimum, ainsi que des chambres pour chacun des colocataires présentant une surface minimale de 9 ㎡, et un volume de 20 ㎥.

En revanche, un local situé en sous-sol ne peut pas être proposé à la location !

✔️ L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire

  • Le respect des clos et des couverts : les accès du bâtiment doivent être en bon état d’entretien, et protéger efficacement contre les eaux de ruissellement et les remontées des eaux.

  • La mise en place de réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, et en bon état d’usage.

✔️ L’absence d'animaux nuisibles et de parasites

Le logement ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles ou parasites tels que les rats, les souris ou les cafards, par exemple.

✔️ Une performance énergétique minimale

  • Une protection contre les infiltrations d’eau et d’air extérieur (menuiseries étanches, murs isolés...). En revanche, le double vitrage n’est pas obligatoire, dans la mesure où une menuiserie dotée de simple vitrage peut être étanche, bien que présentant de faibles performances thermiques par rapport au double ou au triple vitrage.

  • Une aération suffisante permettant le renouvellement de l’air intérieur (grilles d’aération sur les fenêtres, VMC…).

✔️ La mise à disposition de certains équipements

  • Des équipements assurant un confort minimal : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, sanitaire, cuisine…

  • Des dispositifs de retenue conformes, installés sur les balcons, les escaliers, ou les fenêtres situées à l’étage (garde-corps, balustrade, etc.).
L’info IZI
Les passoires thermiques sont des logements énergivores présentant d’importantes déperditions thermiques, et ne présentant pas une isolation thermique optimale. Généralement classées F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), les passoires thermiques seront interdites à la location par le gouvernement, à compter de 2023 !

Appartement non décent : que prévoit la réglementation pour les locataires et les propriétaires ?

Vous êtes locataire et vous vivez dans un logement considéré comme non-décent ? Rassurez-vous : vous disposez de certains recours, en fonction du type de logement que vous louez !

En effet, la solution n’est pas d’arrêter de payer votre loyer, sous prétexte que votre logement ne respecte pas les exigences en vigueur. Au lieu de cela, vous devez respecter certaines démarches, afin de pouvoir bénéficier d’un recours encadré par la loi.

Les recours en tant que locataire d’un logement non-décent

En cas de non-décence du logement, voici les recours dont vous pouvez disposer en tant que locataire, en fonction de la réaction du propriétaire :

  • Si le propriétaire accepte les signes de non-décence : envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, mentionnant les travaux à effectuer, ainsi que le délai de réalisation des travaux.

  • Si le propriétaire conteste les signes de non-décence : mise en demeure du propriétaire auprès de la commission départementale de conciliation ou du tribunal judiciaire pour la réalisation des travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les sanctions : comment obliger un propriétaire (bailleur ou non) à changer des fenêtres ou à isoler un logement ?

En cas d’absence de réponse dans un délai de deux mois, le locataire est alors en droit de saisir le Greffe du Tribunal.

Si le propriétaire refuse de donner suite aux travaux, voici les sanctions qui peuvent alors lui être appliquées et imposées par le Juge du Tribunal :

  • La réalisation des travaux de mise en conformité du logement : rénovation, remise aux normes, installation d’équipements…
  • La réduction du loyer requis auprès du locataire.
  • Des dommages et intérêts versés au locataire.

Quelles aides pour isoler un logement ou poser des fenêtres double vitrage ? Les solutions pour réduire les coûts des propriétaires

Si les travaux de rénovation ne sont pas à la charge du locataire mais du propriétaire, ils peuvent représenter un coût élevé. Afin d’aider les propriétaires à financer les travaux nécessaires et à réduire les coûts, le gouvernement leur propose donc plusieurs subventions.

Parmi les principales, vous retrouverez notamment :

  • MaPrimeRénov’ (fusion des anciens dispositifs Crédit d’impôt et “Habiter Mieux Agilité” de l’Anah), dont le montant est fixé selon la catégorie de revenus à laquelle le propriétaire appartient.
  • L’éco-PTZ, accordé par l’établissement bancaire du propriétaire, et remboursable sur une période de 20 ans au maximum.
  • Le taux de TVA réduit à 5,5 % ou à 10 % au lieu de 20 %, directement déduit de votre facture pour l’achat et la pose d’équipements performants.
  • Les Certificats d’Économie d'Énergie (CEE), attribués par les fournisseurs d’énergie comme EDF.

Ainsi, l’ensemble de ces subventions peuvent aider les propriétaires (bailleurs et non bailleurs) à remplacer des menuiseries simple vitrage par des fenêtres double vitrage, à isoler les combles d’un logement, ou à installer une chaudière à condensation à moindres frais !


En tant que locataire, le logement que vous habitez doit respecter certains critères de décence concernant la surface habitable, les équipements ou encore le degré de performance thermique du logement. Si votre logement ne respecte pas ces exigences, vous êtes alors tout à fait en droit de demander à votre propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires ! En cas de refus du propriétaire, des recours et des saisies en justice sont alors envisageables.

De leur côté, les propriétaires sont encouragés dans la rénovation de leurs biens grâce à des aides financières du gouvernement accordées sous certaines conditions, telles que MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie. Dès lors, les travaux de rénovation d’un logement sont aussi l’occasion pour le propriétaire d’améliorer son DPE, de le revaloriser et par conséquent, de le revendre plus facilement !

 

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