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Les propriétaires bailleurs sont-ils obligés de rénover leur bien ?

Temps de lecture 8 min

Agathe
Agathe

Mis à jour le 14 décembre 2022

Sommaire

Afin d’atteindre l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050, le Gouvernement met en place des mesures de plus en plus restrictives à l’égard des propriétaires de passoires thermiques. En effet, si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé F ou G, sachez que vous ne pouvez déjà plus augmenter son loyer depuis août 2022, et ne pourrez bientôt plus le louer en l’état ! Dès lors, quelles solutions et/ou obligations de rénovation énergétique s’imposent à vous ? Réponses dans cet article !

Rappel des obligations et interdictions des propriétaires en termes de location

Depuis quelques années, le Gouvernement met en place des lois et des décrets visant à lutter contre la précarité énergétique. Obligation de louer un logement décent, interdiction d'augmenter les loyers des passoires thermiques… Revenons tout d’abord sur les obligations et interdictions des propriétaires bailleurs à l’égard de leurs locataires !

L’obligation de louer un logement décent : peut-on obliger un propriétaire à faire des travaux d'isolation ?

Pour rappel, un propriétaire bailleur est dans l’obligation de louer un logement décent à son locataire. Autrement dit, un logement ne portant pas atteinte à la santé de son habitant.

Dans cette optique, le logement doit respecter certains critères de décence, à savoir :

  • Une surface habitable minimale
  • L’absence d’animaux nuisibles
  • Une performance énergétique minimale…

En cas de non-respect de ces critères, le locataire dispose alors de certains recours envers son propriétaire, de la lettre en recommandée à la mise en demeure. Si le propriétaire refuse d'obtempérer, des sanctions peuvent être prises de la part du juge, telles que le paiement de dommages et intérêts au locataire.

L’info IZI
Le logement indécent ne doit pas être confondu avec la "passoire thermique", qui ne présente pas obligatoirement de risque pour la santé des habitants, mais désigne un logement mal isolé.

La loi interdit l’indexation des loyers des passoires thermiques

Aujourd’hui, encore 2 millions de passoires thermiques sont proposées à la location en France (source : ministère de la Transition écologique, 2020). Ces derniers arborent une étiquette énergétique F ou G selon le diagnostic de performance thermique (DPE).

Toutefois, selon le décret n°2022-1079, le loyer de ces logements ne peut plus être augmenté par les propriétaires depuis le 24 août 2022 ! Ce gel des loyers des passoires thermiques concerne les baux en cours et les renouvèlements de bail, autant que les nouveaux contrats de location.

2023, 2025, 2028… Les prochaines obligations et interdictions concernant les passoires thermiques

Dans le cadre de la Loi Climat, voici les prochaines étapes concernant les obligations et les interdictions liées à la mise en location des passoires thermiques de la part des propriétaires bailleurs :

  • 1

    Dès le 1er avril 2023 : obligation de réalisation d’un audit énergétique par un bureau d'étude thermique avant la mise en vente d'une maison individuelle ou d'un appartement classé F ou G (hors copropriété).

  • 2

    Dès 2025 : interdiction de location des logements classés G (dont la consommation énergétique annuelle excède les 450 kWh/m²/an).

  • 3

    Dès 2028 : interdiction de location des logements classés F (dont la consommation énergétique annuelle excède les 330 kWh/m²/an).

La rénovation énergétique, une solution incontournable pour les propriétaires de passoires thermiques

Si vous êtes propriétaire de passoires thermiques, la seule solution qui s’offre à vous pour pouvoir améliorer son DPE et continuer à louer votre bien est de le rénover !

De plus, un projet de rénovation vous offre de nombreux autres avantages, notamment une revalorisation de votre bien lors de sa mise en vente ou en location.

Quels travaux entreprendre dans un appartement ou une maison individuelle ?

Les travaux pouvant faire l’objet d’une rénovation peuvent être de différentes natures :

Quelle règlementation thermique dans le cadre d’une rénovation ?

Lorsque vous rénovez votre logement et optez pour des équipements performants, il est important de prendre en compte la règlementation thermique en vigueur, à savoir la RT2020. Cette dernière est relative aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.

Dès lors, la RT2020 fixe des exigences en termes de performances énergétiques pour chacun des 8 éléments constituant un bâtiment, à savoir :

  • La ventilation mécanique
  • Les parois opaques (murs)
  • L’eau chaude sanitaire
  • Les parois vitrées
  • Le système de refroidissement
  • L’éclairage
  • Le système de chauffage
  • Les énergies renouvelables

Par exemple, l’exigence de la RT2020 concernant les parois vitrées consiste en l’installation d’un double vitrage. En ce qui concerne l’isolation des combles perdus, la RT2020 requiert une résistance thermique minimale R de 4,5 W/m2, correspondant à environ 15 à 20 cm d’épaisseur d’isolant (selon le type de matériau privilégié).

Quels avantages à rénover un logement en tant que propriétaire ?

Ainsi, la rénovation énergétique de votre bien immobilier vous offre de nombreux avantages en tant que propriétaire bailleur, à savoir :

  • La possibilité d’indexer le loyer de votre bien au fil des ans.

  • La possibilité de continuer à louer votre logement en l’état, même après 2025.

  • Offrir un meilleur confort de vie à vos locataires : isolation optimale, réduction de leur facture de chauffage, économies d'énergies…

  • Une revalorisation de votre bien, à condition que le classement DPE évolue après la réalisation de vos travaux de rénovation. Une étiquette énergétique comprise entre A et C est un atout de taille dans le cadre d’un projet de revente ou de location, pouvant être valorisée dans les annonces immobilières !

  • Une réduction de l’empreinte carbone et des émissions de gaz à effet de serre de votre bien. Ainsi, la rénovation sert utilement la croissance verte en constituant un geste utile envers la planète.

Est-ce que le bilan/audit énergétique est obligatoire et si oui, quand ?

En tant que propriétaire bailleur, la réalisation d’un audit énergétique vous permet de connaître les performances énergétiques de votre bien immobilier.

Ainsi, ce rapport détaillé peut être très utile si vous souhaitez engager des travaux de rénovation énergétique, et ce pour deux raisons principales :

  • Hiérarchiser les travaux à entreprendre.

  • Détecter les sources de déperditions thermiques.

Réalisé par un bureau d’étude thermique pour un budget compris entre 500 et 1000 €, l’audit énergétique sera obligatoire avant toute mise en vente d’un bien immobilier classé F ou G dès le 1er avril 2023 (hors copropriété).

L’info IZI
L’audit énergétique ne doit pas être confondu avec le DPE, une étiquette énergétique permettant de connaître la performance énergétique globale d’un logement, et utile pour détecter les passoires thermiques en France.

Quelles précautions prendre vis-à-vis des locataires avant d’engager des travaux ?

Face à une obligation de rénovation énergétique, vous souhaitez engager des travaux, mais votre logement est occupé par vos locataires ? Dans ce cas, vous devez prendre certaines précautions vis-à-vis d'eux ! En effet, vous ne pouvez pas les mettre à la porte du jour au lendemain pour pouvoir réaliser les travaux nécessaires.

Dès lors, plusieurs solutions s’offrent à vous, selon le cas de figure dans lequel vous vous trouvez en tant que propriétaire :

  • Si les travaux ne nécessitent pas de quitter les lieux : dans ce cas, le locataire prévenu à l’avance peut rester dans le logement durant toute la durée des travaux.

  • Si les travaux nécessitent de quitter les lieux sur une courte durée : le propriétaire doit proposer un logement temporaire à son locataire, durant toute la durée des travaux.

  • Si les travaux nécessitent de quitter les lieux sur une longue durée : le propriétaire doit attendre la fin du bail actuel et choisir de ne pas le renouveler, afin de pouvoir réaliser les travaux nécessaires. Le locataire est donc tenu de déménager et de trouver un autre logement à l’issue du bail.

Les aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs

Qu’il s’agisse d’isoler les combles, d’installer une chaudière à condensation ou de remplacer des menuiseries simple vitrage par des modèles plus performants, les frais sont bien évidemment à la charge du propriétaire.

Pour vous aider en tant que propriétaire et accompagner la transition énergétique, de nombreux dispositifs sont mis en place par le Gouvernement à destination des particuliers :

Pour bénéficier de ces aides, vous devez alors respecter certains critères d’éligibilité : faire appel à un professionnel RGE, faire partie de la catégorie des ménages modestes… De plus, les modalités d’application diffèrent selon le dispositif !

L’info IZI
Désormais, MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ ont fusionné sous la forme d’un nouveau dispositif appelé Mon éco-PTZ Prime Rénov’ !

 

Pour anticiper l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, les propriétaires bailleurs se trouvent dès à présent contraints d’engager des travaux ! Face à cette obligation de rénovation énergétique, IZI by EDF vous accompagne tout au long de votre projet, depuis l’élaboration du devis jusqu’à la réalisation des travaux.

De plus, nos artisans partenaires certifiés RGE sont mobilisés pour vous garantir des travaux réalisés dans les règles de l’art, tout en vous permettant de bénéficier des aides de l’État !

 

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IZI by EDF, c’est l’engagement pour des travaux réussis, des aides déduites de votre devis et un conseiller dédié pour votre chantier.

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1 Commentaire
isabelle 11/01/2023 09:16

travaux pour améliorer le DPE quelles aides peut bénéficier le propriétaire bailleur d'une maison de 63m2, construite avant 1949 située au Mans c.cauty pour Isabelle

Notre réponse 11/01/2023 14:53

Bonjour,
N'hésitez pas à consulter notre article afin d'obtenir les réponses à vos questions : https://www.izi-by-edf-renov.fr/blog/obligation-renovation-energetique#aides.
Bien cordialement,