En 2021, le Gouvernement a voté la loi Climat et Résilience de lutte contre le dérèglement climatique, lançant un grand projet de rénovation du parc de l’immobilier français. Pour inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique, le texte a instauré un calendrier d’interdiction progressive de location des passoires thermiques. Il s’agit de bâtiments à forte consommation d’énergie avec une mauvaise étiquette énergétique.
En août 2023, un décret est venu préciser le calendrier et les modalités d’application de cette mesure.
- L’interdiction de location des passoires thermiques s’est faite de manière progressive : les super-passoires thermiques (G+) depuis janvier 2023 et janvier 2025 pour les logements classés G.
- L’interdiction s’étend aux F en 2028 et aux E en 2034 en France métropolitaine.
- Certains logements peuvent bénéficier de dérogations (contraintes architecturales, patrimoniales ou copropriété).
- Les bailleurs doivent réaliser des travaux (isolation, chauffage, menuiserie) pour sortir leur bien de la catégorie des logements énergivores.
Interdiction progressive des logements énergivores
Depuis le 1er janvier 2023, les logements considérés comme "super-passoires" thermiques" (étiquette G+ sur le DPE) ne peuvent plus être mis en location, ni voir leur bail renouvelé ou reconduit tacitement. Cette restriction s’étend aux habitats classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er janvier 2025.
Avec une consommation énergétique supérieure ou égale à 420 kWh/m²/an, ces passoires thermiques sont considérées comme des logements indécents, dont le chauffage entraîne des dépenses particulièrement élevées.
Le décret n°2023-796 indique ainsi aux propriétaires bailleurs leurs prochaines obligations concernant les performances énergétiques des logements qu’ils louent. Cela concerne également les risques de sanctions encourues en cas de non-respect (interdiction de location, baisse de loyer…).
En revanche, en cas de vente, un audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F ou G et ce, depuis 2023. Cette obligation renforce l’objectif de sortie progressive des passoires thermiques du marché immobilier, qu’il s’agisse d’une mise en location ou d’une vente.
L’interdiction de location en fonction de la classe énergétique de l’habitation, selon le calendrier suivant (France métropolitaine) :
- Interdiction à la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025 ;
- Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2028 ;
- Interdiction à la location des logements classés E au 1er janvier 2034.
L’échéancier, de même que les classes énergétiques concernées, diffère en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
- Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2028 ;
- Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2031.
Si le logement ne respecte pas le seuil de DPE minimal requis, le locataire est en droit de saisir un juge, qui peut alors imposer les travaux de rénovation, selon la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il peut aussi demander une réduction du loyer si le logement présente des performances énergétiques insuffisantes.
Des dérogations pour certains types de logements
La loi prévoit, toutefois, des cas exceptionnels dans lesquels le juge ne peut pas imposer des travaux de rénovation au propriétaire bailleur. En effet, certaines situations, comme les contraintes architecturales ou patrimoniales, ne sont pas compatibles avec des travaux de rénovation énergétique.
De ce fait, depuis 2025, les cas suivants peuvent déroger au respect des nouvelles normes énergétiques :
- Lorsque la mise en place des travaux risque de fragiliser la structure du bâtiment. Selon le décret, le propriétaire doit alors posséder une “note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
- Dans les situations où la ville n’accorde pas d’autorisation pour des travaux qui entraînent une modification de l’architecture extérieure. Ceci peut être le cas à proximité des monuments historiques, des immeubles classés ou dans les quartiers eux aussi classés.
Il existe une autre exception, dont il était déjà fait mention dans la loi du 6 juillet 1989. Pour les logements en copropriété, un juge ne peut pas contraindre un propriétaire bailleur à effectuer des travaux si l’amélioration du DPE dépend de travaux des parties communes et que les autres propriétaires bloquent la réalisation de ceux-ci !
Ainsi, dès que la date d’interdiction de location sera passée, il ne sera plus possible de mettre le bien concerné à la location ou de le laisser tel quel lors de la reconduction / du renouvellement du bail.
Les propriétaires bailleurs doivent donc mettre en place dès maintenant des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de système de chauffage, de menuiserie…) pour pouvoir continuer à louer leur bien !
Lire aussi : Rénovation énergétique et taxe foncière : comment être exonéré ?
IZI by EDF, c’est l’engagement pour des travaux réussis, des professionnels qualifiés et un conseiller dédié pour votre chantier.
Découvrez notre offre
